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hallo@rheinland-exklusiv.deDie vor vielen Jahren gestartete Wohnraumoffensive der ehemaligen Bundesregierung trägt auch heute kaum Früchte. Hohe Anforderungen an die Energieeffizienz neuer Gebäude, gestiegene Bau- und Refinanzierungskosten sowie eine nicht zu unterschätzende Bürokratie beim Wohnungsneubau bringen den Wohnungsneubau mancherorts zum Erliegen. Da helfen auch durchaus großzügige Sonderabschreibungen kaum, den Wohnungsneubau zu befeuern.
In diesem schwierigen Marktumfeld stehen Steuerpflichtige häufig vor der Frage, ob ein Immobilieninvestment privat oder in Form einer Immobiliengesellschaft erfolgen sollte.
Nach derzeit geltender Rechtslage kann die im Privatvermögen befindliche Immobilie nach zehn Jahren einkommensteuerfrei veräußert werden. Diesem Vorteil stehen jedoch die im Vergleich zu einer Immobilien-GmbH-Struktur deutlich höheren Nominalsteuersätze natürlicher Personen gegenüber.
Zum Vergleich: Die Nominalsteuersätze einer natürlichen Person betragen bis zu 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei sehr hohen Vermögen kommt zudem die sogenannte Reichensteuer, das heißt ein Zuschlag von 3 Prozentpunkten auf den Nominalsteuersatz, zur Anwendung. Im Vergleich hierzu betragen die Nominalsteuersätze bei einer Kapitalgesellschaft rund 30 % nach derzeitiger Rechtslage.
Sofern der Überschuss der Mieteinnahmen über die Mietausgaben nicht sofort konsumiert werden muss, zum Beispiel wegen eines Beitrags zu den Lebenshaltungskosten, bietet es sich an, Immobilieninvestments über eine sogenannte Immobilien-GmbH zu tätigen. Gestaltet man das Investment steueroptimiert, kann es gelingen, die Nominalsteuersätze bei der Kapitalgesellschaft auf 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag zu kürzen.
Hierfür erforderlich ist, dass die Immobilien-GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Kapitalgesellschaft die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen. Im Ergebnis fällt insoweit keine Gewerbesteuer bei der Immobilien-GmbH an. Es verbleibt bei der Körperschaftsteuer in Höhe von derzeit noch 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Zu beachten ist, dass ab dem Veranlagungszeitraum 2028 der Körperschaftsteuersatz bis einschließlich dem Veranlagungszeitraum 2032 je Veranlagungszeitraum um einen Prozentpunkt auf dann nur noch 10 % abgeschmolzen wird.
Weiteres Optimierungspotenzial besteht, wenn das Immobilieninvestment über eine doppelstöckige Kapitalgesellschaft strukturiert wird. In einer solchen Struktur hält eine GmbH, die TopCo, ausschließlich Geschäftsanteile an einer Immobilien-GmbH, der Tochter-GmbH. Sollen die stillen Reserven der Immobilie später realisiert werden, wird nicht die Immobilie als solche, sondern die Anteile der Immobilien-GmbH von der TopCo veräußert.
Diese kommt sodann in den Genuss einer Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns in Höhe von 95 %. Mit anderen Worten unterliegen lediglich 5 % des Veräußerungsgewinns der Besteuerung. Unterstellt, der Steuersatz liegt bei rund 30 %, ergibt sich eine effektive Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn von gerade einmal rund 2 %.
René Feldgen
EMBA, Dipl.-Kfm. FH | Wirtschaftsprüfer | Steuerberater
Geschäftsführender Gesellschafter
Telefon: 02202 9 36 17-0
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Dornbach GmbH
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